Habitat « participatif » : participer, pourquoi pas… mais à quoi ?

 P1010399Une floraison de termes polysémiques sont utilisés à ce jour en France pour désigner un mouvement d’habitat collectif, d’inspiration communautaire, naissant ou renaissant (1) :

«Autopromotion », « habitat groupé», « habitat autogéré » … On retrouve encore les termes «d’habitat collectif » ou encore l’énoncé anglo-saxon de «co-housing»….Et bien entendu le mot «participatif », qui semble désormais faire florès. Toutefois, ici comme ailleurs, « le trop est souvent l’ennemi du bien ». En apparence séduisant, le mouvement évoqué mérite un examen prudent.

La première interrogation a trait à la définition ou plus exactement à l’absence de définition des mots utilisés. Entre démocratie représentative et démocratie directe, qu’est-ce que le « participatif » ? Où commence et où s’arrête le participatif ? Qui participe ? Et à quoi?
Première difficulté, l’habitat qualifié de « participatif » ne fait l’objet d’aucune définition rigoureuse par ses initiateurs. La loi ALUR (2) évoque le concept de « démarche citoyenne » (…) qui permet à des personnes physiques de s’associer (…) de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation ».
Mais alors qu’est-ce- qu’une « démarche citoyenne » ? Dans le cas d’espèce, qui est citoyen ? Et qui ne l’est pas au sein d’un programme d’habitat dit « participatif » ? Les populations Roms – citoyens européens – consacrées en tant que telles par l’Union Européenne, ont-elles « vocation »( ou non?) à initier ou à s’insérer au sein de projets d’habitat «participatif» ? Quid également des très nombreuses populations réfugiées qui fuient les innombrables conflits armés et qui sont désormais à la recherche légitime de logements sur le sol national ? Ces populations en recherche d’asile sont-elles éligibles à cette « démarche participative » ? Ou non ? Dans la cité athénienne antique, seuls les grecs de sexe mâle « participaient » à la vie de la cité. Ils avaient seuls le droit de vote et pouvaient être élus. Les femmes, les esclaves et les étrangers (les « barbares ») en étaient exclus. P1010492

Afin de clarifier les enjeux il nous semble donc infiniment préférable d’utiliser le concept de coopérative et de «coopération»; et plus précisément, dans le cas de figure évoqué de l’habitat, celui de « coopérative d’habitants » ou «d’habitat coopératif », en tant que mode d’habitat et mode d’habiter qui relève clairement de la coopération sociale. Il s’agit donc ici de se  référer très directement à ce courant de la pensée politique, conçu dans l’Europe industrielle de la fin du 19 ième siècle, en réponse à la logique du profit sans limite qui s’y déployait.(Gide, Owen, Fourier, Howard, H George…)
La coopération correspond « à une forme nouvelle d’association ayant pour but de faire naître et d’utiliser la petite épargne, de supprimer certains intermédiaires et de s’approprier collectivement d’abord, individuellement ensuite, les bénéfices détenus en commun » nous dit Ernest Brelay dans son « Nouveau dictionnaire d’économie politique » de 1893 (!!)

Rappelons encore que La république coopérative de Charles Gide (1889) entendait  imprimer une transformation radicale de la société de marché et des rapports de domination qui s’y déploient toujours aujourd’hui. Ceci passe par la mise en tension de l’unique régulateur qu’est devenu le marché, avec notamment la remise en cause à la fois d’un profit sans limite comme moteur de la société, mais aussi du salariat. P1020732

Pour leur part, les anglo saxons qui parlent de « Community Land Trust», littéralement « communauté, sol, confiance », formule que l’on traduira par le concept de « fiducie (du  latin « fiducia« , la confiance) foncière communautaire » – une coopérative d’habitants est avant tout un « outil » ou un instrument, destiné à constituer une communauté de propriétaires fonciers, à verrouiller toute plus-value foncière et à soutenir des projets de développement durable au profit d’une localité ou d’une communauté d’habitants »(3).

Pour le dire autrement, l’habitat coopératif cherche à concilier à parts égales, trois objectifs :

P10103741) le maintien de l’habitat dans un statut de logement abordable («affordable »), c’est à dire accessible financièrement à des personnes de condition sociale modeste, tout en se confrontant de manière effective à la logique et aux effets de la spéculation foncière et immobilière
2) le souci de la préservation des ressources naturelles par la valorisation d’un habitat durable (« sustainable »)
3) le respect des aspirations démocratiques des membres du groupe coopératif.

Or, cette exigence d’imposer un verrou à la spéculation, de remettre le logement sous contrôle de la société (Polanyi), en tant que droit à habiter et non perçu comme une simple marchandise, n’apparaît nullement avec l’habitat « participatif » et la loi ALUR (4).

Il n’est nullement ici question de « logements abordables », dont le déficit ne cesse par ailleurs de s’accroitre dans nos métropoles en proie à la gentrification. Du coup, avec l’habitat « participatif », le risque d’effet d’aubaine pour les promoteurs immobiliers, de niches nouvelles pour le marché, mais également de déploiement d’une «logique de l’entre soi », opère.

Sur la question centrale du prix de revient des logements et de leur accessibilité aux catégories sociales les plus modestes, prenons le cas pour illustration, de l’opération immobilière « le mas Cobado » (5), « éco-quartier » de la ZAC des « Grizettes » à Montpellier, où 23 logements dits « participatifs » gérés par promologis sont mis en vente à 3210 €/m2 (Données 2015 Puca) ; soit au-delà du prix moyen de construction sur Montpellier(6).

D’une façon plus générale, le risque non négligeable que l’outil rate sa cible  ( à savoir produire de manière effective des logements abordables à destination de populations de conditions modestes) pour devenir par lui-même une finalité en soi, doit être correctement appréhendé. Pour le dire autrement, il faut se souvenir que la coopérative est ici un outil et non l’objectif à atteindre.P1010479
Par ailleurs, les groupes ou les communautés humaines  impliquées dans ces programmes immobiliers, dont il s’agirait de connaitre avec précision l’appartenance sociologique (catégories socio-professionnelles, niveaux de revenus, niveaux de formation..), apparaissent largement sous contrôle municipal : choix des terrains, établissement du prix de vente en référence au marché, choix du maître d’ouvrage, de «l’accompagnateur social »… La sphère de la société civile apparaît largement ici sous tutelle de la sphère politique. Ainsi que l’analysait à juste titre Pierre Bourdieu : « Le dominant est celui qui occupe dans la structure une position telle que la structure agit en sa faveur ». (8) P1010398

Pour autant, différents travaux internationaux comparés, initiés et relayés dans le cadre de la chaire internationale chairecoop, sur les continents européen et américain, montrent que des pratiques alternatives d’habitat coopératif sont portées de manière effective et en mode circuit-court par la société civile et qu’ils permettent d’abonder l’offre de logements abordables, sans rien renier à la qualité du bâti proposé aux habitants.
Citons ainsi au Royaume Uni les coopératives d’auto construction accompagnée de la Community Self Build Agency ou la fiducie «Homebaked » sur le quartier ouvrier d’Anfield à Liverpool ; aux USA les fiducies foncières communautaires de la fédération nationale des Community Land Trusts, ou encore en Italie et à Rome «l’autorecupero», usufruit social qui permet de requalifier à moindre coût, un vaste patrimoine public  laissé vacant et en déshérence, tout en l’orientant à des populations modestes et aux origines très diverses. P1020769

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A titre d’illustration et face aux enjeux migratoires et humains considérables dont font l’objet les grandes métropoles européennes, le cas de l’imposant immeuble romain de 9 étages (dont 2 en sous-sol) sur 16000 m2 habitables, situé au 59 Via Statilia, mérite un examen attentif. (voire la vidéo)

Cet imposant immeuble public, qui appartenait initialement à «l’ente previdenziali » (INPDAP) (Istituto nazionale di previdenza e assistenza per i dipendenti dell’amministrazione pubblica) a été vendu en décembre 2011, dans le cadre d’une opération plus vaste de démembrement de l’Etat providence italien, au plus important fonds de pension américain « BLACKSTONE ».

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Une fois vendu à « BLACKSTONE», l’ancien immeuble public de feu l’État providence italien, est demeuré vide et inutilisé par son nouveau propriétaire. Il est désormais occupé depuis deux ans par 130 familles issues de vingt nationalités différentes. Ces dernières reversent une contribution coopérative d’un montant mensuel de 10 € par mois, en échange du logement qu’elles occupent. Des règles de vie commune ont été instituées parmi la communauté d’habitants : un tour de nettoyage quotidien de l’immeuble est assuré par les familles elles-mêmes (l’immeuble est d’une propreté parfaite). Les éventuelles violences domestiques ne sont pas tolérées au sein de la communauté (alcoolisme, violences conjugales..) et donnent lieu le cas échéant, aux expulsions des membres concernés par ces actes délictueux. La diversité des actions conduites au sein de l’immeuble ( cours d’apprentissage de langues anglaise, italienne, espagnole, arabe, russe, formations aux métiers de la menuiserie, spectacles, production artistique…) s’inscrivent dans une démarche alternative de régénération urbaine, qui s’adosse en priorité sur la société civile et plus précisément sur sa partie la plus fragile, marginalisée et la plus rejetée : les populations migrantes venues à Rome pour tenter leur chance dans un contexte économique et financier dominé par les intérêts financiers et bancaires.(9)

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Ces différents programmes britanniques, américains ou italiens d’habitat coopératif rappelés plus haut, permettent d’envisager le rééquilibrage significatif entre les trois sphères qui forment le corps social de nos sociétés démocratiques : la sphère du politique (de la représentation, des élus), la sphère de l’expertise (architectes, ingénieurs, juristes,économistes…)- qui traditionnellement agit au plus près de la première – et la sphère de la société civile (des habitants, des usagers, des « citoyens »…).

En l’occurrence avec la coopération sociale et les coopératives d’habitants, il est bien question de permettre le rapprochement entre sphère de la société civile et sphère de l’expertise, afin de favoriser, dans un mouvement remontant, l’émergence de programmes d’habitats coopératifs abordables, soutenables et démocratiques. La sphère de la représentation politique est-elle disposée en France à favoriser ce mouvement de rapprochement, afin d’envisager la production d’un tel habitat «coopératif » et ainsi à faire politique publique ?

La question peut légitimement être posée.P1010409

Yann Maury. Professeur de science politique. Université de Lyon ENTPE & Craterre ENSAG. Titulaire de la chaire habitat coopératif & coopération sociale (chairecoop)

Notes :

1- Lire « Les français découvrent l’habitat participatif ». Isabelle Rey-Lefebvre. Le monde du 21 Juillet 2015
2- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
3- Cf. “Capturing value for rural communities”. Countryside Agency. Mars 2005.
4- La loi Alur dans son article 47 n’évoque nullement l’objectif central de produire du logement abordable : LES SOCIÉTÉS D’HABITAT PARTICIPATIF. « Art. L. 200-1.-L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. « En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l’habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants».
5- Lire sur le sujet l’étude du PUCA. « HABITAT PARTICIPATIF Á MONTPELLIER. Le projet Mas Cobado ». 2014.
6- Selon l’agence immobilière Efficity, sur Montpellier le prix moyen de construction au m2 en Octobre 2015 se situe entre 2 092 € < 2 700 € < 3 430€.
7- Ainsi que l’on peut d’ailleurs en prendre connaissance sur le site de l’opérateur « Toits de choix » en charge de l’animation « sociale » du mas Cobado: « L’ADEME Languedoc-Roussillon a décidé d’y voir plus clair et a chargé le bureau d’étude ADRET en coopération avec le CERFISE d’une étude d’évaluation sur 48 mois. Une équipe pluridisciplinaire composée d’un économiste, d’un environnementaliste et d’un sociologue mesurera objectivement si l’Habitat participatif coûte réellement moins cher (et notamment au quotidien) ».
8- « Les Structures sociales de l’économie » Pierre Bourdieu.2000. Le Seuil. 302 p.

9- Voir la vidéo de la visite effectuée sur place à Rome au 59 Via Statilia en Juin 2015.

Iconographie:

  • Fresques murales (« Street Art« ) à Montréal. Mai 2014 et à Barcelone Octobre 2015. photographies Yann Maury

Chaire habitat coopératif 

ISSN N° 2494-8349  ISSN


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