Allemagne. Du temps du logement populaire protégé à celui des « investisseurs sauterelles »

cours 2018. Séance N° 6. «  Le logement abordable : Comparaisons, évolutions et enjeux internationaux. (Europe & USA) »

S’il est un pays Européen qui a su se montrer l’élève obéissant du maître néo-libéral, c’est bien l’Allemagne. Et s’il est une politique publique sectorielle qui a de plein fouet subi les effets d’un marché devenu « total »[1], c’est bien celle du logement populaire allemand.

A la fin des années quatre vingt, l’Allemagne est le pays d’Europe qui a fourni les efforts les plus importants dans le secteur du logement populaire, perçu comme un droit ouvert au plus grand nombre. L’Allemagne compte alors 7.750.000 logements sociaux [2]. L’Allemagne est alors le pays Européen qui dispose du parc immobilier social le plus conséquent.

A partir du début des années 90, la petite musique néo-libérale du marché autorégulateur[3], diffusée dix ans plus tôt Outre-Manche par Margaret Thatcher, se propage en Allemagne. En dix années et à compter de la chute du mur (1989) et de la réunification de l’Allemagne, les réformes « Hartz»  (2003-2005) vont démanteler le secteur du logement populaire.

Le plus drôle de l’affaire – si tant est que la formule puisse être utilisée ici – est que cette révolution libérale a été mise en œuvre en Allemagne par la coalition politique « rose-verte », dirigée par le socialiste Schröder,  au pouvoir entre 1998 et 2005.

Les conséquences produites sont redoutables : privatisation massive du secteur locatif social qui opère sans débat politique, désengagement financier et budgétaire total de l’État fédéral dans le secteur, transfert de la compétence logement aux Länder et aux communes, contournement du statut protecteur du locataire, vente massive des patrimoines locatifs sociaux communaux aux « Investoren Heuschrecken » ( Traduction : Les investisseurs sauterelles), c’est-à-dire les fonds de pensions (principalement) Américains.

A Dresde, en 2006 par exemple, la société communale de logements Woba, qui possédait 48 000 logements sociaux, 1 500 locaux commerciaux, un parking et un centre sportif, a été vendue en totalité au fond de pension US « Fortress Investment Group »,  pour 1,7 milliard d’euros.  [4].

De ces orientations libérales radicales, a résulté chaque année, le déstockage de 100.000 logements sociaux conventionnés, sur l’ensemble du parc locatif social.

En 2018, il ne reste plus désormais en Allemagne, qu’un parc de 1,5 million de logements sociaux[5]. Ce qui ramène ici  l’Allemagne à un niveau inférieur à celui de 1939. (1,9 million de logements ouvriers)

Dans le même temps, les coûts de construction en logements collectifs sont passés aux prix exorbitant de 2209€/m2 en 2000, à 3080€/ m2 en 2014.[6] 

Inutile de préciser dans ces conditions, que pour accueillir le million de réfugiés syriens et Irakiens victimes de la guerre au Proche Orient, les dirigeants Allemands n’évoquent pas le terme de « logement », mais plus modestement celui « d’hébergement ». Modèle Allemand ? Vous avez dit modèle ?

«  Anne, meine Schwester Anne, siehst du etwas nicht kommen ? »[7]

[1] Alain Supiot.  «  L’esprit de Philadelphie ». 2010. Seuil.

[2] Soit 66 % du parc locatif total et 26 % du total de logements.

[3] Karl Polanyi. «  La grande transformation ». 1944. Gallimard. Edit.1972

[4] Voir infra dans les documents joints les cas des fonds de pension américains « Cerberus » à Berlin et de « US Fortress Investment Group » à Dresde.

[5] Soit 5 % du parc immobilier total. Ce qui représente le chiffre le plus bas au sein des grands pays européens.

[6] Ils sont  loués entre 11 et 12 €/m². Surface Moyenne : 80m2. Cf. « Allemagne: le retour de la crise du logement. Jean Marie Gambrelle. 1.7.16. Politique du logement. Analyses et Débats.

[7] «  Anne, ma sœur Anne ne vois-tu rien venir ? »

Plan de la séance.

  1. Économie. L’Allemagne première de la classe. Oui. Mais…
  2. Histoire et Évolution du logement populaire en Allemagne
  3. Le cas du logement populaire à Berlin.

Documents à télécharger

1-Le modele -Eco-Allemand

2-Le logement populaire en Allemagne

3-Evolution du logement populaire à Berlin

Photos Yann Maury. Street Art. Montréal et Rome  (2014-2017)

N° ISSN 2494-8349


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